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掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心

时间:2017-11-28 17:00:13   作者:eztv   来源:欧联华文网   阅读:3194   评论:0
内容摘要:南山区科技园我们都知道,深圳有一个国家级高新技术产业园——南山科技园。南山科技园只有11个平方公里,却成为了中国数一数二的科技园。我们可以看一系列的数据:早在2012年,南山科技园每平方公里的产值(GDP)就达到了100亿元,单位土地产值全国第一。科技园吸引了1000多家高级新技......

掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心 

南山区科技园


我们都知道,深圳有一个国家级高新技术产业园——南山科技园。南山科技园只有11个平方公里,却成为了中国数一数二的科技园。

我们可以看一系列的数据:

早在2012年,南山科技园每平方公里的产值(GDP)就达到了100亿元,单位土地产值全国第一。

科技园吸引了1000多家高级新技术企业,其中上市公司就67家,吸引了大约10万名高科技人才。腾讯、中兴通讯、大疆创新、光启、研祥、联想、TCL……,一长串的知名企业,一大堆的隐形冠军。


掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心

腾讯等总部


 

南山科技园成为了深圳乃至全国的科技创新核,引领着中国高科技产业发展。可以说,没有南山科技园,就没有深圳今天的成绩和影响力。

 

正因为此,才有了“北有中关村,南有科技园”的美誉。

 

但是,今天不是来表扬南山科技园。相反,是要批评已经走过21年岁月的南山科技园。

 

这是某个网友在深圳本地最大一家社区网站——深圳房地产信息网的吐槽:

 

………………(省略1-3)

 

吐槽4:设施配套的不足。人一多,需求就多,整个配套设施立刻捉襟见肘。车位不够,停车费高企,吃饭排长队,等待时间成倍增长,上楼下楼都是问题,电梯每一层楼都停,即使人满为患了,还是停。


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中午吃饭场景


周围店铺数量非常少,买个东西都要开车或打的……种种都是效率低下的表现,人们在这里普遍更烦躁,企业在这里效率也低下,人员和物资在这里不能快速的周转,需求和服务不能这里快速的被满足和提供。这种效率低下的损失无法计算。


吐槽5:资源和设施无法实现充分利用。工作日,南山科技园一片繁荣,车水马龙,资源和设施一下子就饱和了。周六周日,好多的公司双休,南山科技园又一片死寂,只有稀稀拉拉的几个人,好多的店铺都不开了。

在一个星期的周期中,所有的资源和设施在工作日和双休日不能得到有效的复用。资源的利用率低下。

 

这位网友用非常朴素的语言却刻画出了南山科技园的最大问题——规划不合理,产城分离严重。

 

大的规划大师·雅各布斯早在数十年出版的《美国大城市的死与生》中就强调区域的多样性,工作、商务、商业、休闲等复合在一个区域能创造与活力与价值

 

但南山科技园的规划却是一个纯之又纯的工作区——只允许高科技企业在此办公,其他任何活动都是被禁止的。因此,没有规划住宅区(除了几栋破旧的公寓),没有酒店,没有购物场所,没有足够的餐饮场所。几乎所有的商业配套,在这里都是空白。


掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心

 

唯一幸运的是,原来还有几块空地,被改造成足球场,供荷尔蒙过剩的IT男们下班后驰骋。不过,好景不长,很快那些临时的足球场被铲掉,盖起了一栋又一栋的写字楼(标准的说法是新型产业空间)。


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曾经的足球场


于是,科技园就出现了上面那位网友最直观的体会。

 

时代总是有他的局限性。我们可以理解当初规划设计科技园时的想法还不够成熟,这些年也看到科技园逐步在变化——增加更多的咖啡厅、特色餐饮、小型购物中心、高档次的公寓等等。

 

掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心


我们也看到国家层面大力推进的“产城融合”,让产业园区与城市融合。产城融合,让园区更健康,更有活力。

 

这其中,意味着巨大的商业配套机会。

 

因为产业园区内有着非常稳定的消费群体——在园区工作的高科技人才、公司管理人员和其他配套产业人员。

 

以南山科技园来说,至少有10万多名高科技人才。这些人才,大部分具有高收入、高学历、高消费能力等特点。在工作节奏非常紧张的情况下,就近在园区消费是最主要的特征。

 

此外,园区还会带来大量的商务会谈活动,吸引外来人员在此吃住购玩等。

 

购买力没有任何问题,关键在怎么做好园区商业的规划。

 

从园区消费实力强、群体稳定、多样化等角度出发,园区的商业配套规划一定要仅仅围绕园区人群进行深入研究,研究其在园区生活行为特征和商业需求,并给予积极的响应和匹配。

 

国外在产业园区的商业配套方面做得比较成熟和成功。以世界最为知名的硅谷科技园区来说,形成了围绕高科技人才从衣食住行等全方面的配套商业,大大提高了这些人才的生活品质和生活效率。比如,在硅谷,有专门的商家提供谈恋爱的全程服务公司,包括约会安排到婚礼策划一条龙服务。

 

后来者居上。深圳新型产业园区,已经按照国际标准在进行产城融合。尤商业配套方面,留仙洞总部基地等为典范已经开启了一个新的时代。

 

以留仙洞总部基地里的旗舰项目——万科云城为例,就科学合理地设计了一定量的商业配套。

 

这一部分商业街区命名为云街。

 

云街处于大沙河创新走廊,所处的留仙洞总部基地是中国首个互联创新城,一个千万级产城综合体。

 

深圳市经济发展统计报告公告显示,大沙河创新走廊作为中国第二大上市企业集中地,肩扛着产业转型升级,经济创新发展的国家级战略意图,整体将打造超过1000万平米的高科技办公区域,更以2000亿规划赶超前海。有这么高的规划定位,政府如此看重区域的发展,可以肯定,在政府助力下,区域将吸纳大量的高端企业入驻,创造千亿产值甚至万亿产值。

云街所依托的万科云城总建筑面积133万,由33栋建筑组成,有公寓,写字楼,酒店,南山区政府办公大楼组成,总体量相当于两个南山海岸城,四个罗湖万象城,由万科集团开发建设,政府来经营,预计吸纳60万高科技人才及15万高端居住人群及周边近百万的消费人群。


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留仙洞总部基地规划效果图

 

云街是项目内对外出售的一手临街商铺,也是整个大片区稀缺的商铺(很多总部用地和产业园几乎没有商业配套规划),是辐射型国际轻奢餐饮街区,360°动线穿梭,统一规划运营,精选品牌商家加盟,主力户型建筑面积约40-80平米,组合灵活,方正实用,复合型空间利用率。作为留仙洞战略型新兴产业总部基地唯一在售的产城商业体,是不容错失的战略级商业资产。


掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心


掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心 

(实景图)


为什么说这个项目是刚需和消遣融合的典范呢?首先,除了周边人流巨大之外,云街之内本身的人群基数,也十分庞大。

 

云城超过2500家企业,将会给云城内部带来17万的高新技术人才,总部基地内高端的就业和居住人口将达到60万人。

 

周围环西丽湖,打造科教新城,引入一系列高等学府,清华、北大、哈工大、国科大等全国最顶级学府环绕;3公里范围内,常规消费群体将达到100万人,5公里范围可辐射到南山宝安区,覆盖至少300万人巨大的人群,将会为云街的发展,带来强劲的原动力!而这,为项目带来大量的刚需型消费群体。


 

掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心

 

其次,万科云城在总部基地里是唯一一块有完整商业配套规划的项目,云街作为百万级综合体中的少量临街商业,集聚了周围高端的消费人群。周边10万㎡的公园绿地,项目精致的设计,将吸引总部基地乃至更多的人到访进行消遣型消费。

 

这样兼顾刚需和消遣需求的商业,必将吸引大量的消费者汇聚,成交一个繁华的街区。


掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心 

(实景图)


在设计方面,将以产业综合体商业区,融入旅游元素,引进特色业态和创意建筑包装,吸引游客,打造深圳私属消费目的地,并成为旅游景点的商业街区。 在运营方面,作为城市级别的商业街区,将在业态规划上兼具丰富性、主题性、创意性,建筑规划上兼顾休闲性及体验性,成为深圳特色商街名片。

 

拥有以上多重优势的云街,我们有理由相信,它会成为南山北部片区最热闹且繁华的高端街区,也将在不久的将来能拥有车公庙的人流和比海岸城更高的租金收益。


掘金产业园区内的商业投资机会:南山科技园的遗憾和云城的雄心 

(实景图)


告别昨日的科技园,迎接今日的云街吧!

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