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消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝!

时间:2017-11-22 10:28:15   eztv   欧联华文网   阅读:4637   评论:0
内容摘要:从商铺的种类说起 在中国,很早就有一铺养三代的说法,但商铺的种类有很多,想投资商铺,这一点必须要了解。 最早诞生的商铺,最常见的商铺,其实就是传统意义上的门面,比如社区底商,比如小区门口的档口等等。这样的商铺在其发展史上经历的时间最长,古人说的一铺养三代,其实指的就是黄金旺地上这......

从商铺的种类说起

 

  在中国,很早就有一铺养三代的说法,但商铺的种类有很多,想投资商铺,这一点必须要了解。

  最早诞生的商铺,最常见的商铺,其实就是传统意义上的门面,比如社区底商,比如小区门口的档口等等。这样的商铺在其发展史上经历的时间最长,古人说的一铺养三代,其实指的就是黄金旺地上这样的商铺。在现在,一些人流量大的商业街上的商铺也是这种。

  随着社会的进步和时代的发展,人流越来越集中,人们购物的需求越来越高,就出现了大型的商场。这种商业在98年前都是国营或者大公司持有,在98年以后,开始有开发商开发这样的商场并销售商铺,也一度引起了市场的抢购。

2004年左右,购物中心开始大量出现,这样的购物中心规模都非常大,业态非常齐全,可以满足消费者一站式的消费需求。由于这种物业投资巨大,所以,开发商一般也会拿出大量的单位进行销售。

  到了现在,休闲式街区开始出现了,这种街区即有普通商业街形态,可以满足人们逛街的需;,同时也有购物中心的功能设计,也可以让消费者满足一站式的消费需求。这种街区,因为空间、功能和之前提到的所有商业形态都有不同,所以它能够提供更好的消费体验。

 

消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝! 

 

不是所有商铺都能养三代

 

  在一铺养三代的理念之下,商铺投资一直以来都是投资的热门产品,在投资领域,更有这样的说法:投资住宅的是小学生,投资商铺的才是大学生。这句话虽然有商铺投资者自夸的嫌疑,但也能说明,商铺投资是有技术含量的,不是随便投就能赚钱的。因为,并不是所有商铺都能养三代。

 

  我们先说传统的街铺,传统的街铺包括社区底商和商业街的商铺。这样的商铺在过去很长的一段时间里,一直都是投资者的宠儿,为投资者带来了很丰厚的投资回报。但是,在购物中心等商业形态出现后,人们都选择去能一站式消费的MALL,选择在这种商铺消费和做生意的越来越少,这使得这样的产品大部分现在在市场上受欢迎程度逐渐降低,投资回报也是越来越低。比如深圳后海的几个豪宅项目,楼下商铺大量空置,长时间租不出去。

 

  商场和购物中心以前在市场上也一度非常抢手,所以在一段时间内的投资回报也比较理想,但是随着旧改项目带来的购物中心越来越多,而这些购物中心又越来越大,配套越来越齐全,档次越来越高,加上电商的影响,使得很多传统的商场和购物中心生意越来越难做,这也使得这种类型的商铺投资回报越来越低。

 

消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝! 

 

有失败就有成功

 

  前面提到,并不是所有商铺都能养三代,既然这样说,那么就肯定有些商铺可以养三代,比如大型社区的社区旺铺,比如某些人流量巨大的街区式商业,比如某些体验感非常强的购物中心。在这里我们举例来谈:南山区的海月社区,有数十个社区商铺,现在没有一个空铺,想来这里做生意的可以说是一铺难求,即便有客户出到4、5百一平米,也找不到理想的铺面;南山的海岸城,生意也非常不错,二楼旺铺现在即便租金已经到了近2000元每平米,也根本不愁没人租;另外,车公庙的丰盛町生意也好的不像话,很多时候都是人山人海,进去买点什么都还要排队;还有天安数码城里的商铺,每个店铺人气都非常旺,生意都非常好,排队消费是非常平常的事情。

  同样是街铺,同样是购物中心,为什么有的生意不好,有的生意却很好呢?其实很简单,因为这几个代表项目,满足了消费群体的消费习惯。

  消费习惯分为刚需型消费和消遣型消费。刚需型消费,就是满足生活必须的一些消费,刚性需求追求的多快好省,比如前面提到的海月社区的店铺,都是做餐饮、美容美发和卖菜的,这些都是居住在这里的人必须的;比如天安数码城和车公庙的丰盛町,主要业态都是餐饮,而片区大量的白领需要用餐,都是刚性需求。对这些消费者来说,日常消费是越方便越好,越便宜越好。正是因为这样的人群基数大,这些的消费习惯越来越普及,所以如果一个大社区社区铺很少而居民多,如果像丰盛町那样拥有庞大的消费群体,那么做这样满足刚需型消费的生意就很好做,买这样的商铺做投资也能获得理想的回报。

  消遣型消费是人们生活水平提高和消费观念提高后的一种产物,它和刚需型消费完全相反,它追求的是从紧张生活中放松下来,追求慢生活的感觉。那些能够提供这种消费体验的购物中心,也自然就大获成功了。

 

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给投资者带来的启示

 

  在五年前,笔者上了一个商业地产的MBA课程,在课程中导师就预言,三年内,大部分的商业地产都会死掉。这样说的,不仅有笔者的导师,还有很多的业内人士,他们都不太看好商业地产的发展。

  他们不看好商业地产的发展,原因有两点,一是因为,电商会冲击传统生意,会影响这些商业地产项目的运营;二是因为他们觉得现在深圳正在进行规模庞大的旧城改造,而这些会大大增加市场上商业的供应,让市场上的竞争大大增加。

  这样的分析是有道理的,但是我们现在来看,大部分的商业虽然没那么好做了,但却还是活的好好的,更有像前面举例的几个项目,还做的非常不错。

  这其实,可以给我们很多启示:专注于满足刚需型消费和消遣型消费的,都能获得成功,当然了,如果能把刚需型消费和消遣型消费融合,那就能大获成功了。

 

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刚需消遣融合典范:云街


  云街是万科云城的商业街区,项目处于大沙河创新走廊,区域是中国首个互联创新城,这里是千万级产城综合体。关于区域,深圳市经济发展统计报告公告显示,大沙河创新走廊作为中国第二大上市企业集中地,肩扛着产业转型升级,经济创新发展的国家级战略意图,整体将打造超过1000万平米的高科技办公区域,更以2000亿规划赶超前海。有这么高的规划定位,政府如此看重区域的发展,可以肯定,在政府助力下,区域将吸纳大量的高端企业入驻,创造千亿产值甚至万亿产值。

 万科云城总建筑面积133万,由33栋建筑组成,有公寓,写字楼,酒店,南山区政府办公大楼组成,总体量相当于两个南山海岸城,四个罗湖万象城,由万科集团开发建设,政府来经营,预计吸纳60万高科技人才及15万高端居住人群及周边近百万的消费人群。云街是项目内对外出售的一手临街商铺,也是整个大片区稀缺的商铺(很多总部用地和产业园几乎没有商业配套规划),是辐射型国际轻奢餐饮街区,360°动线穿梭,统一规划运营,精选品牌商家加盟,主力户型建筑面积约30-70平米,组合灵活,方正实用,复合型空间利用率。作为留仙洞战略型新兴产业总部基地唯一在售的产城商业体,是不容错失的战略级商业资产。

 

消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝!

 

消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝! 

(实景图)

 

  为什么说这个项目是刚需和消遣融合的典范呢?原因很简单,首先,除了周边人流巨大之外,云街之内本身的人群基数,也十分庞大。

  云城超过2500家企业,将会给云城内部带来17万的高新技术人才,总部基地内高端的就业和居住人口将达到60万人。周围环西丽湖,打造科教新城,引入一系列高等学府,清华、北大、哈工大、国科大等全国最顶级学府环绕;3公里范围内,常规消费群体将达到100万人,5公里范围可辐射到南山宝安区,覆盖至少300万人巨大的人群,将会为云街的发展,带来强劲的原动力!而这,为项目带来大量的刚需型消费群体。

  其次,万城云城在总部基地中间,是唯一一块有完整商业配套规划的项目,云街作为百万级综合体中的少量临街商业,集聚了周围高端的消费人群。周边10万㎡的公园绿地,项目精致的设计,将吸引总部基地乃至更多的人到访进行消遣型消费。这样兼顾刚需和消遣需求的商业,必将吸引大量的消费者汇聚,成交一个繁华的街区。

消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝!


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(实景图)

 

 

推荐购买理由

 

0 1

精致设计铸就创造力


  做商业地产的都知道,大型的商业项目,设计决定成败。而云街拥有精致并且专业的设计:灵活高效的办公场地,时尚高端的商务公寓,10万平米的休闲运动绿廊,新一代的商业综合体,媲美第五大道的临街商铺,项目自身具有很高的吸引力。

 

0 2

便捷交通带来影响力与辐射力

 

  交通是产城联动的基础。整个总部基地被5条地铁线(5/7/13/15/29)环绕,规划中的“云城站”地铁口就在云街的街区之上。

  项目南侧1000米外,将会规划高铁西站,与地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路及其他国家铁路汇集,将复制深圳北站对龙华的拉动力,预计未来平均每年有5000万的人流。从云街出发,25分钟内就可以快速触达深圳各中心。便利的交通,使得云街正在成为一个新的具有影响力的中心。

 

0 3

持续经营管理带来增值性收益


  资本是趋利的,商业地产的开发,应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看,出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性,将追求商业运营价值和不动产稳定收益。

消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝!


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(实景图)

 

在这方面,云街也值得期待

 

  云街将吸取国内成功案例元素的同时融入本地文化,结合国际创意街区成功元素,引进国际品牌,打造独一无二的创意街区。

  在设计方面,将以产业综合体商业区,融入旅游元素,引进特色业态和创意建筑包装,吸引游客,打造深圳私属消费目的地,并成为旅游景点的商业街区。 在运营方面,作为城市级别的商业街区,将在业态规划上兼具丰富性、主题性、创意性,建筑规划上兼顾休闲性及体验性,成为深圳特色商街名片。云街的街区设计,将由知名建筑规划设计师关祖荫先生作为总顾问,统一进行形象设计,确保街区正题建筑风格及效果符合品牌定位。

 

消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝!


消费需求决定商业未来:刚需+消遣,才是商铺投资的必胜法宝!

(实景图)

 

  据了解,运营商将长期安排节日主题传播及活动、设立“云街日”以集体创意活动或商家让利活动的形式,促进消费狂欢文化的形成,刺激消费、云街公众号将打造云街粉丝的互动社区、云街专属订餐APP或公众号,另外,还将通过大量的渠道对云街的活动文化和商家进行推广。

  拥有以上多重优势的云街,我们有理由相信,它会成为南山北部片区最热闹且繁华的高端街区,也将在不久的将来能拥有车公庙的人流和比海岸城更高的租金收益。 

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