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商业资产风靡全球,云街价值大爆发!

时间:2017-09-21 14:33:05   eztv   欧联华文网   阅读:2748   评论:0
内容摘要:商业资产投资该如何选择?或许从戴德梁行发布的《全球主要零售街区》报告中,得到一些启发。戴德梁行发布的《全球主要零售街区》显示,全球商业资产租金四大高地分别是纽约第五大道、香港铜锣湾、巴黎香榭丽舍大道、伦敦新邦德街。这四大商业资产每平方米年租金分别是26.35万元、21.18万元、......

商业资产投资该如何选择?或许从戴德梁行发布的《全球主要零售街区》报告中,得到一些启发。戴德梁行发布的《全球主要零售街区》显示,全球商业资产租金四大高地分别是纽约第五大道、香港铜锣湾、巴黎香榭丽舍大道、伦敦新邦德街。


商业资产风靡全球,云街价值大爆发! 

 

这四大商业资产每平方米年租金分别是26.35万元21.18万元10.7万元10万元。假设某人在第五大道和伦敦新邦德街分别拥有50㎡的商业资产,那他一年下来的租金收入分别是1317.5万、500万,即意味着他分别可以全款购入一套深圳湾豪宅、一套关外100㎡的刚需房。


商业资产风靡全球,云街价值大爆发! 

 

这些商业资产能获得如此高额年租金的原因是什么?对于商业资产投资,我们都知道人流和消费力是两大关键性因素。而能引发人流聚集和消费力支撑的关键是产业。对比这四大商业资产租金高地就可以很明显看出这三者之间的关系。比如位于曼哈顿中城的第五大道,为其提供人流、消费力支撑的就是下城和中城的金融产业、总部企业带来的强大的、高消费客群。

产业中心,必伴随繁华的商业中心诞生

 

商业街区与产业从来都是如影随形的,这同样与产业的特性有关系。产业越是高端,商业街区越繁华,租金就越高。产业的最高表现形式是写字楼,而快节奏高效率高产出高集中高收入是写字楼的几大标签。例如纽约曼哈顿的华尔街,总面积不足1平方公里,就业人口和收入分别高达20万和36.3万美元/年。


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写字楼的几大标签,让优胜劣汰成为其中竞争法则,从而让最优秀的人留下来创造最大价值。这就意味着在写字楼办公人士,是身心极度投入工作的高收入者。他们在工作结束后,到商业街区休闲、娱乐、购物等来放松身心,是必然之举。


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这方面的典型代表是2016年商业资产租金排名全球第六位的东京银座。东京银座既是每年需排队进驻的高端写字楼项目,也是全球闻名商业中心。可见,高端产业从业者的高收入,也意味高消费,需要在工作后释放压力,从而奠定商业繁荣,商业资产高额租金基础。

 

轨道交通,商业资产保值、增值的关键

 

产业吸引商业客流集中和消费水平,但其还需要城市交通大动脉——轨道交通支撑。如果是说产业带来客流和保证客流消费水平、奠定商业资产价值的基础,那轨道交通就是商业资产价值保值、增值的关键,也是商业资产是否值得投资的参考标准。轨道交通对商业资产价值影响主要表现在两方面。

 

一方面是轨道交通在开通到正式运行前,其对商业资产价值有近15%~20%的提升。另一方面是轨道交通运行后,源源不断地聚集消费者,为商业资产持续增值提供保障。比如东京六本木在进行城市更新后,在轨道交通支撑下,年均客流量可达到4000万人次。

商业资产风靡全球,云街价值大爆发!

 

总的来说,产业是商业资产繁荣的基础,轨道交通是保值、增值的关键,两者相辅相成,共同刺激商业资产价值提升。以此来看,同时拥有轨道交通、产业云集的国际风范全临街资产——留仙洞云街未来价值将如何?

 

三大高端产业区,云街直面百万金领客群

 

留仙洞云街依靠深圳六大总部基地之一——留仙洞总部基地,也是深圳六大总部基地中唯一在售商业资产,价值潜力可见一斑。并且,留仙洞基地亦是中国第二大上市企业集中地——大沙河创新走廊的重要组成部分。


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乐普医疗、传音控股、天珑移动、大疆无人机等企业总部已经进驻留仙洞总部基地。这意味着云街所面对的是,与第五大道金融产业消费客群同等收入的高新技术产业消费客群群。


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不仅如此,毗邻云街的地铁5号、7号、13号(规划中)、15号(规划中)线,还贯穿前海金融产业区、后海总部基地。根据规划,这两大区域规划就业人口分别是80万和22万。也就是说在轨道交通带动下,云街直接面对上百万金领级消费者

 

高铁&多轨融合,云街价值将大爆发

 

在地铁5号、7号、13号(规划中)、15号(规划中)与其他线路连接后,云街的商业服务直接扩大至全深圳,从而引领深圳消费潮流,进一步奠定其商业资产价值基础。


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除了城市内部轨道交通外,云街南边即是西丽高铁枢纽站。与深圳北站同等定位的西丽高铁枢纽站,规划11个站台、20条线。数据显示,在2011年开通、现在年运送客旅已经达到5000万人次的深圳北站已经日趋饱和,即深圳北站未来的客流将被西丽高铁站所承接。


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所以,与深圳北站同等定位的西丽高铁站一旦建设完成后,在地铁13号线15号线29号线深惠城轨深珠城轨平南铁路及其他国家铁路、前海、后海等商务中心区的商务人士出行带动下,云街所面对的客流将是千万人次级别的。所以有理由相信在产业、交通的支撑下,云街或将是深圳新的商业中心和商业资产租金高地。

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